Nieruchomości od zawsze są uważane za jedną z najbardziej rentownych inwestycji. Zanim jednak zdecydujemy się na zakup lokalu z myślą o wynajmie, warto zastanowić się, czego powinniśmy dopilnować, żeby rzeczywiście przyniósł nam spodziewane zyski. Okazuje się bowiem, że kupując mieszkanie dla siebie, powinniśmy zwracać uwagę na nieco inne czynniki niż w przypadku poszukiwania mieszkań na wynajem. Nie bez znaczenia jest również decyzja o tym, czy nabędziemy mieszkanie z rynku pierwotnego, czy też zdecydujemy się na lokal z drugiej ręki.
Lokalizacja ma znaczenie, ale nie jest najważniejsza
Wiele osób rozpoczynających inwestowanie wychodzi z założenia, że największe znaczenie dla opłacalności takiej inwestycji ma lokalizacja. To prawda, ale tylko częściowa. Lokalizacja to tylko jeden z ważniejszych elementów, na które zwraca uwagę osoba poszukująca mieszkania na wynajem. Poza tym warto uświadomić sobie, że pojęcie atrakcyjnej lokalizacji nie jest jednoznaczne. Studenci cenią sobie bliskość uczelni, młode rodziny dostęp do przedszkoli i szkół, a seniorzy rozglądają się za mieszkaniami położonymi w pobliżu parków, po których mogliby spacerować. Z punktu widzenia właściciela, który sam zamierza zarządzać nieruchomością na wynajem, ważne jest, żeby było ono dla niego łatwo dostępne. Dlatego najlepiej wybierać lokale w mieście, w którym sami mieszkamy. W ten sposób będzie można łatwo i bezproblemowo spotykać się z najemcami, na przykład w celu prezentacji oferty.
Wciel się w rolę najemcy
Żeby mieć pewność, że lokal, w który chcemy zainwestować, rzeczywiście będzie interesujący z punktu widzenia potencjalnych najemców, musimy wcielić się w ich rolę i zastanowić się, na jakie cechy mieszkań zwracają uwagę, a jakie są dla nich mniej istotne.
Cena
Okazuje się, że dla większości osób poszukujących mieszkań do wynajęcia, kluczowe znaczenie ma cena. Oferty z niższą stawką zawsze cieszą się większym zainteresowaniem niż ogłoszenia z wyższą ceną. Podobnie rzecz ma się z kosztami utrzymania lokalu. Zbyt wysoka stawka czynszu czy dodatkowych opłat z pewnością zniechęci osoby wstępnie zainteresowane naszą nieruchomością. Pamiętaj o tym, że zdecydowana większość osób poszukujących mieszkań na wynajem, po wstępnej selekcji sortuje je według ceny, w pierwszej kolejności przeglądając oferty najtańsze.
Standard
Dopiero w dalszej kolejności poszukujący mieszkań zwracają uwagę na standard lokalu. Każdy z nas chce mieszkać w czystym, schludnym miejscu. Efektowne wyposażenie z pewnością będzie dodatkowym atutem, ale nie jest konieczne do tego, by przyciągnąć najemców. Nawet skromnie urządzone lokale cieszą się zainteresowaniem, oczywiście, jeśli cena najmu jest adekwatna do oferowanych warunków.
Dostęp do komunikacji miejskiej
To kolejny istotny czynnik. Nawet jeśli wynajmujący posiadają własne auto, możliwość swobodnego korzystania z komunikacji miejskiej z pewnością przypadnie im do gustu. Jeśli w pobliżu budynku, w którym chcemy kupić mieszkanie, znajduje się przystanek, z pewnością przemawia to na jego korzyść.
Potencjalny zysk
To, jak dużo można zarobić na wynajmie, z pewnością interesuje każdego inwestora. Wiele osób, które niekoniecznie orientują się w mechanizmach działania rynku najmu, decyduje się na zakup luksusowych apartamentów, licząc na to, że wynajmując je drożej, z miejsca osiągną większy zysk. Jest w tym nieco racji, należy jednak uświadomić sobie, że taka inwestycja ma zdecydowanie niższą stopę zwrotu niż zakup lokalu w nieco gorzej lokalizacji i o nieco gorszym standardzie, ale za niższą cenę. Oznacza to, że luksusowe mieszkanie trzeba wynajmować dłużej, aby cała inwestycja nam się zwróciła. Ponadto powinniśmy mieć świadomość tego, że chętnych na wynajem ekskluzywnych apartamentów jest zdecydowanie mniej niż osób poszukujących mieszkań o przeciętnym standardzie, za to w przystępnej cenie.
Koszty utrzymania mieszkań
Przy kalkulowaniu potencjalnych zysków z wynajmu, należy uwzględnić również koszty utrzymania lokalu. Oczywiście, w większości przypadków obowiązek uiszczania opłat za czynsz czy ogrzewanie leży po stronie najemcy, należy jednak mieć świadomość, że wygórowane koszty eksploatacji prawdopodobnie odstraszą osoby zainteresowane wynajmem. Z tego powodu warto poważnie się zastanowić, zanim zdecydujemy się na przykład na zakup lokalu położonego w starej kamienicy i ogrzewanego piecem gazowym. Zimą koszty ogrzania wysokich, źle ocieplonych mieszkań z nieszczelnymi oknami potrafią być naprawdę zatrważające. Lokale ogrzewane prądem również są stosunkowo drogie w utrzymaniu. Z punktu widzenia inwestora, najbardziej opłacalną inwestycją jest kupno lokalu z ogrzewaniem ryczałtowym lub ogrzewanego ciepłem z lokalnej kotłowni.
Nowe czy używane?
Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Sporo zależy od tego, do kogo będzie kierowana nasza oferta. Nowe apartamenty o wysokim standardzie interesują inną grupę docelową niż starsze, ale tańsze lokale. Warto też pamiętać o tym, że kupując mieszkanie na rynku wtórnym, można wynająć je praktycznie od ręki. Lokal z rynku pierwotnego trzeba najpierw wykończyć i wyposażyć, a to wiąże się ze sporymi kosztami.
Bądź wybredny
Kupno lokalu na wynajem to poważna inwestycja, w większości przypadków pochłaniająca znaczną część naszych oszczędności, dlatego przy przeglądaniu kolejnych ofert dobrze jest być wybrednym. Nie warto decydować się na zakup nieruchomości, która pod wieloma względami nie spełnia naszych oczekiwań, tylko dlatego, że oferta jest korzystna. Na poszukiwania odpowiedniego mieszkania dobrze jest poświęcić możliwie dużo czasu. Im więcej mieszkań obejrzymy, tym większa szansa na to, że będziemy naprawdę zadowoleni z tego, które ostatecznie kupimy.
