Wycena nieruchomości jest potrzebna w wielu postępowaniach administracyjnych. Przydaje się na przykład wtedy, gdy należy wycenić jakąś nieruchomość przed sprzedażą. Opinia eksperta odnośnie wartości nieruchomości będzie również przydatna, gdy staramy się o odszkodowanie z powodu przejęcia naszej działki pod drogę publiczną. Nie każdy jest jednak zadowolony z wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę. Dlatego też, przy wycenie nierzadko dochodzi do różnego rodzaju nadużyć. W tym artykule zostaną omówione najpoważniejsze z nich.
Istotny przepis prawny
Ważnym aktem prawnym, który reguluje zagadnienia związane z wyceną jest Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z zawartym w niej, artykułem 157, stwierdzenia odnośnie tego, czy dany operat został sporządzony prawidłowo czy też nie, może dokonać tylko i wyłącznie stowarzyszenie zawodowe. Nie ma tu zatem nic do powiedzenia sąd czy też organ administracji. Organom administracji pozostaje natomiast wytknięcie ewentualnych błędów formalnych. Wyżej wspomniane stowarzyszenia zawodowe muszą składać się z przynajmniej dwóch rzeczoznawców. Oczywiście taka komisja może składać się z większej ilości specjalistów. Tego typu organizacji powstało całe mnóstwo.
Jak działają stowarzyszenia zawodowe?
Jak już zostało wspomniane, stowarzyszenia zawodowe składają się z minimum dwóch rzeczoznawców. Komisje te sprawdzają czy dany operat został sporządzony bez błędów czy takowe błędy zawiera. Jeżeli stowarzyszenie zawodowe wskaże, że operat został sporządzony bez błędów, opinia o wartości wycenianego obiektu wydana przez poprzedniego rzeczoznawcę zostaje podtrzymana. Jeżeli zaś, zdaniem stowarzyszenia zawodowego, operat zawiera błędy, komisja wyda negatywną opinię na temat operatu. Negatywna ocena stowarzyszenia zawodowego skutkuje tym, że opinia rzeczoznawcy odnośnie wyceny danego obiektu czy działki przestaje być wiążąca. Co istotne, od decyzji stowarzyszenia zawodowego nie przysługuje odwołanie. Jest to zatem decyzja ostateczna.
Nadużycia związane z działalnością stowarzyszeń zawodowych
Ustawodawca niestety nie przewidział tego, że artykuł 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami przyczyni się do powstania różnego rodzaju nadużyć. Jako, że wielu osobom często zależy na tym, aby podważyć opinię rzeczoznawcy odnośnie wyceny, coraz częściej dochodzi do działań niezgodnych z prawem. Wiele osób jest bowiem w stanie sporo zapłacić za wydanie opinii podważającej wycenę poprzedniego rzeczoznawcy. Dla wielu środowisk jest to niezmiernie korzystne. Stowarzyszenia zawodowe często zarabiają sporo pieniędzy na wydawaniu opinii negatywnych. Specjaliści zauważają, że pozytywne oceny, podtrzymujące opinię rzeczoznawcy o wycenie, są podejmowane niezmiernie rzadko. Wielu rzeczoznawców zwraca uwagę na to, że brak jest odpowiednich wymogów odnośnie tego, kto powinien być członkiem stowarzyszenia zawodowego. Wybitni i doświadczeni rzeczoznawcy zwracają uwagę na to, że często członkami stowarzyszeń zostają osoby, którym nie udało się osiągnąć wysokiej pozycji zawodowej. Brak odpowiedniego doświadczenia oraz perspektyw często sprawia bowiem, że członkowie stowarzyszeń zawodowych chętnie przystają na nieetyczne propozycje. Założenie stowarzyszenia zawodowego jest natomiast bardzo proste i nie wymaga podjęcia jakichś specjalistycznych działań. Członkami takich stowarzyszeń zostają często także osoby, którym, zdaniem ekspertów nie można przypisać reputacji bez zarzutu. Specjaliści wskazują również, że o negatywnej opinii odnośnie operatu przesądzają często nie błędy merytoryczne, a zwykłe literówki.
Opinia ekspertów
Jak już zostało wspomniane, większość rzeczoznawców przyznaje, że artykuł 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzyja nieetycznym oraz niezgodnym z prawem zachowaniom. Specjaliści alarmują, że stowarzyszeń zawodowych powstaje coraz więcej, a główną motywacją funkcjonowania większości z nich jest chęć łatwego zarobku. Warto mieć bowiem na uwadze, że koszty związane z oceną prawidłowości operatu są niezmiernie wysokie i mogą sięgać rzędu kilkunastu tysięcy złotych. Wielu rzeczoznawców ubolewa nad tym, że zarobki nie są proporcjonalne do wysiłku jaki należy włożyć w wydanie opinii na temat operatu. Praca członków stowarzyszeń zawodowych nie jest bowiem uważana za wymagającą. Wielu rzeczoznawców zaznacza, że prace nad wydaniem opinii nierzadko trwają zaledwie kilkadziesiąt minut. Cena na skorzystanie z usług stowarzyszenia jest zatem zbyt duża. Specjaliści bardzo krytycznie wypowiadają się również na temat powstawania federacji poszczególnych stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych. Korzystanie z usług specjalistów, zrzeszonych w tego typu organizacjach jest bowiem szczególnie kosztowne. Przykładem takiej organizacji może być chociażby Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Jak zapobiec nadużyciom?
Wielu specjalistów zastanawia się nad tym, jak zapobiec wyżej omówionym nadużyciom. Niestety, nie jest to proste, gdyż bardzo ciężko jest uchylić opinię stowarzyszenia zawodowego. Jedyną szansą na wyeliminowanie nadużyć jest uchylenie artykułu 157 Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. Środowiska rzeczoznawców niestety nie widzą innego skutecznego rozwiązania.
Podsumowując rozważania, należy zaznaczyć, że wycena nieruchomości okazuje się przydatna w wielu przypadkach. Niestety nie każdy bywa zadowolony z takiej wyceny. Sprawdzeniem prawidłowości operatów zajmują się tak zwane stowarzyszenia zawodowe rzeczoznawców. Muszą się one składać przynajmniej z dwóch osób, a ich decyzja jest ostateczna. Niestety, artykuł 157 ustawy sprzyja powstawaniu różnego rodzaju nadużyć. Działalność stowarzyszeń zawodowych poddawana jest krytyce. Mimo to, niezwykle trudno jest unieważnić decyzję podjętą przez stowarzyszenie zawodowe. Być może w przyszłości dojdzie do uchylenia przepisu, na co liczy wielu rzeczoznawców.
