Nie ma co ukrywać – w obecnej sytuacji gospodarczej zakup własnych czterech kątów dla większości ludzi wiąże się z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Dotyczy to w szczególności osób młodych, które dopiero wchodzą na rynek pracy. Co jednak w przypadku, gdy zaciągnęliśmy taki kredyt, a następnie w przeciągu kilka następnych lat, może nawet miesięcy, znacząco poprawia się nasza sytuacja materialna? Co zrobić w przypadku, gdy dzięki awansowi albo spadkowi możemy sobie pozwolić na nadpłatę albo nawet spłatę zaciągniętego kredytu hipotecznego? Dla wielu może wydawać się to opcją rozsądną, nawet oczywistą. Rzeczywistości jednak, jak to zwykle zresztą bywa, daleko do bycia czarno-białą, więc nie jest to takie proste.
Konflikt interesów – bank i kredytobiorca
W takiej bowiem sytuacji dochodzi do antagonizmu między osobą pragnącą spłacić kredyt a instytucją banku. Z jednej strony prawo do wcześniejszej spłaty jest kredytobiorcy zagwarantowane przez ustawę o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 r. (Dz.U. z 2017 r. poz 819). Jednak sytuacja taka nie jest opłacalna z punktu widzenia banku. Wynika to z samej natury tej instytucji – czy też raczej tego, skąd biorą się jej zyski. Bank zarabia bowiem przede wszystkim na odsetkach. W przypadku spłaty kredytu znacząco skracamy okres, przez który odsetki te odprowadzamy, zatem w dłuższej perspektywie bank zwyczajnie na tym straci.
W interesie banku jest więc to, aby jak najbardziej zniechęcić nas do rozważania wcześniejszej spłaty. Wtedy bowiem uzyska największe zyski wynikające z odsetek. Podstawowym środkiem, który ma służyć do wybicia tego pomysłu kredytobiorcy z głowy jest dodatkowa opłata za wcześniejszą spłatę, która z reguły wynosi od 1 do 5% kwoty kapitału (w zależności od konkretnego banku), która pozostała do spłaty. Uznaje się to za rekompensatę dla banku za straty, które by poniósł w związku ze zmniejszeniem się jego zysków wynikających z odsetek. W niektórych wypadkach liczyć się też należy z tym, że do umowy o kredyt hipoteczny będzie trzeba sporządzić aneks, co również nie jest operacją darmową. Jest to jednak jedynie drobna nieprzyjemność w porównaniu do wcześniej wspomnianej opłaty.
Podobnie wygląda sytuacja z nadpłatą, jednak z pewną istotną różnicą. Pobierana przez bank prowizja nie jest dokonywana od wysokości pozostałego do spłaty kapitału ale na określony procent od kwoty dokonywanej spłaty. Innymi słowy – im więcej nadpłacimy, tym większą prowizję też bank od nas uzyska.
Nie należy jednak generalizować – nie wszystkie banki stosują tego rodzaju środki zapobiegawcze przeciw osobom, którym śpieszy się ze spłatą kredytu. W niektórych nie ma potrzeby nawet sporządzania aneksu w takim wypadku – całkowicie wystarczające jest wypełnienie odpowiedniego, darmowego wniosku. Należy jednak przyznać, że banki, które są w tej materii tak liberalne należą do zdecydowanej mniejszości i w większości instytucji tego rodzaju musimy się jednak liczyć z wcześniej zarysowanymi problemami. Dlatego przed podpisaniem umowy o kredyt kluczowe jest zapoznanie się z zawartymi w niej warunkami wcześniejszej spłaty, gdzie znajdziemy dokładne informacje na ten temat.
Kiedy wcześniejsza spłata się opłaca?
Pomimo wyżej wyszczególnionych utrudnień wcześniejsza spłata kredytu pozostaje jednak opcją, którą warto wziąć pod uwagę. Gwarantuje nam to choćby wcześniej już przywołana ustawa o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku. W artykułach 38-40 stwierdza ona bowiem, że w przypadku kredytu udzielonego na zmienny procent bank może uzyskać rekompensatę od wcześniejszej spłaty przez kredytobiorcę w terminie do 36 miesięcy – jest to tak zwany okres karencji. Innymi słowy, po 3 latach nie musimy się już obawiać dodatkowych kosztów. Rozsądną decyzją będzie zatem przetrzymanie środków, które chcemy przeznaczyć na spłatę – a jeszcze lepiej ich zainwestowanie, np. w lokatę oszczędnościową – i wykorzystanie ich do spłaty kredytu dopiero po tym terminie.
Czasami zdarza się też tak, że bank pobiera prowizję w wypadku całkowitej spłaty kredytu, jednak nie przewiduje takiej opcji przy nadpłacie. Jeżeli w zawartej z bankiem umowie termin częściowej spłaty jest zdefiniowany wystarczająco luźno, dopuszczając na przykład jednorazową spłatę 90% kwoty, to można śmiało z takiego ruchu skorzystać. Sytuacja taka oczywiście jest wysoce uzależniona od definicji „częściowej spłaty” zawartej w danej umowie. Zdarzają się na przykład takie sytuacje, w których bank nie dopuszcza do nadpłaty więcej, niż 30% kwoty całkowitej.
Nasze opcje w dużym stopniu są więc uzależnione od konkretnej umowy opartej na polityce konkretnego banku. Jeżeli nie chcemy się uciekać w rozwiązania kombinatorskie albo wykorzystujące pełne niuansów kruczki prawne, to najbardziej uniwersalną i bezpieczną opcją jest jednak cierpliwość – przeczekanie tych 3 lat od zawarcia umowy, by uniknąć prowizji.
Dlaczego spłacać wcześniej?
To oczywiście pytanie retoryczne. Uwolnienie się od kredytu to uwolnienie się od finansowego zniewolenia – jest niczym możliwość swobodnego oddychania w kwestii finansów. Dlatego jak najbardziej warto jest spróbować spłacić kredyt wcześniej, jeżeli tylko mamy taką opcję, by nasze finanse został uregulowane. Wcześniej jednak należy wziąć pod uwagę, że kwestię tę należy dokładnie przemyśleć i zaplanować – jak przedstawione to zostało powyżej, na drodze kredytobiorcy znajdują się pewne przeszkody, które jednak nie są trudne do ominięcia, jeżeli podejdziemy do nich z cierpliwością i rozsądkiem.
